Vor- und Nachteile Immobilie verkaufen, verschenken oder vererben: Was Sie unbedingt wissen sollten

30. November 2023, 12:00 Uhr

Immobilien kosten zu Lebzeiten meist sehr viel Geld, egal ob Haus oder Wohnung. Wenn sie vererbt werden, fallen teils hohe Steuern an. Ist es deshalb sinnvoll, die Immobilie zu Lebzeiten zu verschenken? Ist ein Immobilienteilverkauf eine gute Idee, um schnell an Geld zu kommen? Oder ist doch das klassische Vererben die beste Variante? Gilbert Häfner, ehemaliger Präsident des Oberlandesgerichts in Dresden, hat die Vor- und Nachteile aller Varianten aufgelistet.

Bildrechte: MDR/ Martin Jehnichen

von Gilbert Häfner, Rechtsexperte

Inhalt des Artikels:

• Vererbung
• Schenkung
• Teilverkauf bzw. Verkauf

Wer ein Haus oder eine Wohnung besitzt, macht sich im Alter Gedanken, was daraus werden wird. Was Sie zu den Möglichkeiten Vererbung, Schenkung und (Teil)Verkauf wissen sollten, hier im Überblick – aufgeschlüsselt nach Steuern, Notarkosten, Risiken und vielen weiteren wichtigen Punkten.

Vererbung

Steuern wegen Übertragung

• Es fällt Erbschaftssteuer an.
• Steuerschuldner ist ausschließlich der Erbe.
• Steuersätze und -freibeträge sind in Abhängigkeit vom Näheverhältnis des Erben zum Erblasser gestaffelt.

Notarkosten wegen Übertragung

• Ein Testament muss nicht notariell beurkundet werden, so dass Notarkosten vermieden werden können.

Rückgängigmachung der Übertragung

• Testament kann jederzeit geändert werden.

Pflichtteilsrecht

• Den Abkömmlingen des Erblassers und dessen Ehegatten sowie den Eltern des Erblassers, wenn diese ohne testamentarische Verfügung gesetzliche Erben gewesen wären, steht der so genannte Pflichtteil zu. Die Pflichtteilsberechtigten haben danach gegen den oder die testamentarisch eingesetzten Erben einen Anspruch auf Geldzahlung in Höhe der Hälfte des Wertes des gesetzlichen Erbteils.

Absicherung einer Selbstnutzung des Veräußerers

• Entbehrlich, weil Veräußerer bis zu seinem Tod alleiniger Eigentümer bleibt.

Einnahmen des Veräußerers aus der Übertragung

• Keine

Betriebskosten – Weitere Tragung der auf das Grundstück laufend anfallenden Lasten

• Veräußerer bis zu seinem Tod.

Risiken des Veräußerers in Bezug auf die Person des Erwerbers

• Keine

Schenkung

Steuern wegen Übertragung

• Es fällt Schenkungsteuer an.
• Steuerschuldner sind Schenker und Erwerber, jedoch kann zwischen beiden vereinbart werden, wer von ihnen die Steuerlast intern zu tragen hat.
• Steuersätze und -freibeträge haben die gleiche Höhe wie bei Vererbung, jedoch können Freibeträge nach Ablauf von 10 Jahren erneut in Anspruch genommen werden.

Notarkosten wegen Übertragung

• Ein Schenkungsvertrag muss notariell beurkundet werden, so dass jedenfalls Notarkosten anfallen.
• Kostenschuldner sind Schenker und Erwerber, jedoch kann zwischen beiden vereinbart werden, wer von ihnen die Steuerlast intern zu tragen hat.

Rückgängigmachung der Übertragung

• Schenkung kann nur unter besonderen Umständen rückgängig gemacht werden.

Pflichtteilsrecht

• Als Ergänzung seines Pflichtteils kann der Berechtigte von dem Beschenkten den Betrag verlangen, um den sich der Pflichtteil erhöht, wenn der verschenkte Gegenstand dem Nachlass hinzugerechnet wird. Dabei wird die Schenkung innerhalb des ersten Jahres vor dem Erbfall in vollem Umfang, innerhalb jedes weiteren Jahres vor dem Erbfall um jeweils ein Zehntel weniger berücksichtigt. Nach Ablauf von zehn Jahren bleibt die Schenkung unberücksichtigt.

Absicherung einer Selbstnutzung des Veräußerers

• Vereinbarung eines Wohnungsrechts zugunsten des Schenkers möglich.

Einnahmen des Veräußerers aus der Übertragung

• Keine

Betriebskosten – Weitere Tragung der auf das Grundstück laufend anfallenden Lasten

• Erwerber

Risiken des Veräußerers in Bezug auf die Person des Erwerbers

• Bei späterer Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses zwischen Schenker und Beschenktem kann eine Schenkung nur in Ausnahmefällen rückgängig gemacht werden.

(Teil-)Verkauf

Steuern wegen Übertragung

• Es fällt Grunderwerbssteuer an.
• Steuerschuldner sind Verkäufer und Käufer, jedoch kann zwischen beiden vereinbart werden, wer von ihnen die Steuerlast intern zu tragen hat.
• Steuersatz bestimmt sich nach Landesrecht, ist insoweit aber unabhängig vom Näheverhältnis der Vertragsparteien; kein Freibetrag.

Notarkosten wegen Übertragung

• Ein Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, so dass jedenfalls Notarkosten anfallen.
• Kostenschuldner sind Verkäufer und Käufer, jedoch kann zwischen beiden vereinbart werden, wer von ihnen die Kostenlast intern zu tragen hat.

Rückgängigmachung der Übertragung

• Kaufvertrag kann grundsätzlich nicht rückgängig gemacht werden, allerdings kann vereinbart werden, dass dem Verkäufer eine Rückkaufoption zustehen soll.

Pflichtteilsrecht

• Es besteht kein Pflichtteilsrecht von gesetzlichen Erben bzgl. der verkauften Immobilie. 

Absicherung einer Selbstnutzung des Veräußerers

• Vereinbarung eines Wohnungsrechts zugunsten des Verkäufers möglich, mindert jedoch den Wert des zu verkaufenden Eigentumsanteils und damit den Kaufpreis.

Einnahmen des Veräußerers aus der Übertragung

• Kaufpreis; jedoch kann vereinbart werden, dass Verkäufer für die Weiternutzung ein Entgelt entrichtet.

Betriebskosten – Weitere Tragung der auf das Grundstück laufend anfallenden Lasten

• Verkäufer und Käufer gemeinsam entsprechend ihren Eigentumsanteilen,  jedoch kann zwischen beiden eine hiervon abweichende Aufteilung vereinbart werden.

Risiken des Veräußerers in Bezug auf die Person des Erwerbers

• Käufer wird insolvent.

MDR (lk)