Flattert die Nebenkostenabrechnung ins Haus, ist Ärger oftmals vorprogrammiert. Bildrechte: IMAGO/Roman Möbius

Recht und Geld Welche Rechte haben Mieter bei der Nebenkostenabrechnung?

29. September 2022, 11:35 Uhr

Irgendwann kommt sie – die Nebenkostenabrechnung. Und die nächste wird mit einiger Wahrscheinlichkeit höher sein. Aber einfach so ohne Prüfung hinnehmen sollten Sie die Abrechnung nicht. Welche Rechte haben Sie als Mieter? Rechtsexperte Gilbert Häfner hat die Antworten.

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von Gilbert Häfner, Rechtsexperte

Kann der Versorger das Gas sperren, obwohl die Mieter pünktlich die Nebenkostenvorauszahlungen an den Vermieter geleistet haben, der Vermieter aber die Gasrechnung nicht beglichen hat?

Die Rechte und Pflichten der Beteiligten bestimmen sich nach dem jeweiligen Vertragsverhältnis. Hier hat der Gasversorger nur mit dem Vermieter einen Vertrag. Gerät dieser mit den Zahlungen in einen erheblichen Rückstand, kann der Versorger – nach vorheriger Androhung – das Gas sperren. In dieser Situation können die Mieter nur Druck auf den Vermieter ausüben, indem sie die Miete mindern, denn der Ausfall der Gasversorgung stellt einen erheblichen Mangel der Mietsache dar, der jedenfalls im Winter sogar eine Minderung auf Null rechtfertigt.

Können Mieter in einem solchen Falle fristlos kündigen?

Sofern es sich nicht nur um eine sehr kurzfristige Sperre der Gasversorgung handelt, ist eine Kündigung aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist rechtlich möglich. Für die meisten Mieter wird das aber keine realistische Option sein, da es schwierig sein dürfte, kurzfristig eine andere Wohnung zu einem angemessenen Preis zu finden.

Kann der Vermieter in Anbetracht der gestiegenen und weiter steigenden Kosten der Gasversorgung verlangen, dass der Mieter höhere Nebenkostenvorauszahlungen leistet?

Eine einseitige Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung kann nur nach einer Abrechnung erfolgen, wobei sie sich auf eine Anpassung an die abgerechnete Jahressumme beschränken muss. Kostensteigerungen, die erst künftig zu erwarten sind, bleiben also unberücksichtigt. Allerdings ist es Vermieter und Mieter unbenommen, sich auf eine frühere Erhöhung der Vorauszahlung zu verständigen, die die zu erwartenden Kosten voraussichtlich abdeckt. Als Alternative ist zu erwägen, dass der Mieter eine Rücklage für die Zahlung der nächsten Betriebskostenabrechnung bildet.

In jedem Fall sollte der Mieter – auf die eine oder die andere Weise – Vorsorge im Hinblick auf Entwicklung des Gaspreises treffen, sofern er nicht über stattliche Ersparnisse verfügt. Denn gerät der Mieter mit der Betriebskostennachzahlung in erheblichem Umfang in Rückstand, könnte ihm – jedenfalls nach derzeitiger Rechtslage – sogar die Kündigung drohen. Auch ohne Kündigung muss aber mit unangenehmen Konsequenzen gerechnet werden: Der Vermieter kann den Mieter auf Zahlung verklagen und anschließend den Gerichtsvollzieher ins Haus schicken.

Was können Mieter unternehmen, die die enorm gestiegenen Nebenkosten für Heizung und Warmwasser nicht zahlen können?

Auf keinen Fall ist anzuraten, einfach den "Kopf in den Sand zu stecken". Ein erster Schritt sollte sein, Kontakt mit dem Vermieter aufzunehmen und um Stundung oder Ratenzahlung zu bitten. Darüber hinaus empfiehlt es sich zu prüfen, ob staatliche Hilfsmaßnahmen eingreifen. So hat die Bundesregierung beispielsweise erst kürzlich angekündigt, den Kreis der Wohngeldberechtigten deutlich zu erweitern. Außerdem soll das Wohngeld künftig eine dauerhafte Heizkostenkomponente enthalten.

Welche Nebenkosten kann der Vermieter auf den Mieter umlegen?

Nebenkosten kann der Vermieter überhaupt nur dann umlegen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Darüber hinaus müssen im Mietvertrag die umzulegenden Nebenkosten genau bezeichnet werden, was durch einen Verweis auf die Betriebskostenverordnung geschehen kann. Nebenkosten, die nicht in dieser Verordnung genannt sind, können auch dann nicht wirksam umgelegt werden, wenn sie im Mietvertrag aufgeführt werden.

Zu den umlegbaren Kosten gehören z. B. die Kosten für die Wasser-, Gas- und Stromversorgung, die Müllbeseitigung, den Hauswart und die Hausreinigung sowie die Grundsteuer. Nicht umgelegt werden können die Kosten der Hausverwaltung sowie der Instandhaltung und -setzung.

Bis wann muss der Vermieter die Nebenkosten abrechnen und was passiert, wenn dies nicht rechtzeitig geschieht?

Über die Nebenkostenvorauszahlungen ist jährlich abzurechnen. Der Abrechnungszeitraum muss dabei nicht dem Kalenderjahr entsprechen, es kann also beispielsweise auch der 1. Juli bis 30. Juni des Folgejahres als Abrechnungszeitraum gewählt werden.

Spätestens bis ein Jahr nach Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraums muss der Vermieter die Abrechnung erteilen. Versäumt er die Frist, kann er keine Nachforderungen geltend machen. Der Anspruch des Mieters auf Abrechnung besteht jedoch weiter. Der Mieter sollte hiervon auch Gebrauch machen, denn die Abrechnung könnte ja ein Guthaben zu seinen Gunsten ergeben; dieses kann er selbstverständlich vom Vermieter verlangen.

Darf der Vermieter bei Leerstand einer Wohnung über einen längeren Zeitraum die für das Haus anfallenden Nebenkosten einfach durch die geringere Anzahl an Mietparteien teilen?

Die Betriebskosten sind auf alle Wohnungen im Haus umzulegen, seien sie bewohnt oder unbewohnt. Dies gilt unabhängig von der Dauer des Leerstands. Das heißt, die auf die leerstehende Wohnung entfallenden Nebenkosten muss der Vermieter tragen, er kann sie nicht auf die übrigen Mieter umlegen.

Wann sind Vermieter verpflichtet, die Heizungsanlage zu modernisieren und wie können Mieter das kontrollieren?

Nach § 72 Abs. 1 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) dürfen Heizkessel, die mit einem flüssigen oder gasförmigen Brennstoff beschickt werden und die vor dem 1.1.1991 aufgestellt worden sind, nicht mehr betrieben werden. Zudem dürfen ab 2026 grundsätzlich keine neuen Öl- oder Kohleheizkessel mehr eingebaut werden.

Ausnahmen hiervon gelten z. B., wenn der Wärmeenergiebedarf des Hauses anteilig durch erneuerbare Energien gedeckt wird oder wenn der Einbau einer neuen, nicht mit Öl oder einem fossilen Brennstoff betriebenen Heizung wegen besonderer Umstände einen unangemessenen Aufwand verursachen oder sonst zu einer unbilligen Härte führen würde.

Wer hat die Kosten der seit 2021 eingeführten CO2-Umlage zu tragen?

Bislang kann die CO2-Umlage über die Betriebskostenabrechnung vollständig auf den Mieter umgelegt werden. Um allerdings Anreize für den Vermieter im Hinblick auf eine energetische Sanierung zu schaffen und den Mieter nicht allein auf den Kosten einer ineffizienten Heizung bzw. einer schlechten Wärmedämmung des Gebäudes sitzen zu lassen, gilt ab 2023, dass der Vermieter die Kosten der CO2-Steuer anteilig zu tragen hat.

Je schlechter der energetische Zustand eines Hauses, desto höher ist der Kostenanteil, den der Vermieter selbst tragen muss. Die Aufteilung erfolgt abhängig vom CO2-Ausstoß pro Quadratmeter im Jahr. So muss der Vermieter 90 Prozent der CO2-Kosten tragen, wenn die Energiebilanz 52 kg CO2 pro Quadratmeter im Jahr oder mehr beträgt. Der Anteil des Vermieters reduziert sich in mehreren Stufen bis auf Null Prozent bei einem CO2-Ausstoß von weniger als 12 kg CO2 pro Quadratmeter im Jahr.

Kann der Mieter an den Kosten einer energetischen Sanierung beteiligt werden?

Im Ausgangspunkt muss der Vermieter die Kosten einer Sanierung des Gebäudes oder der Heizung tragen. In aller Regel wird es sich hierbei aber zugleich um eine Modernisierung handeln. Nach § 559 BGB kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten der Modernisierungsmaßnahme erhöhen. Dabei müssen aber die Kosten herausgerechnet werden, die für Erhaltungsmaßnahmen ohnehin erforderlich gewesen wären.

Es können also nur die Kosten zur Grundlage für eine Mieterhöhung herangezogen werden, die tatsächlich auf die Modernisierung entfallen. Darüber hinaus gibt es insoweit einen Deckel: Die Miete darf sich aufgrund der Modernisierung nicht um mehr als 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren erhöhen.

Darf der Arbeitgeber vom Arbeitnehmer verlangen, überwiegend oder ausschließlich im Homeoffice zu arbeiten, um so Kosten für die Beheizung des Büros zu sparen?

Ob eine Verpflichtung zur Heimarbeit besteht, hängt zunächst davon ab, ob eine entsprechende Vereinbarung im Arbeitsvertrag getroffen wurde. Ist dies nicht der Fall, kann eine Arbeit im Homeoffice grundsätzlich nur auf freiwilliger Basis vereinbart werden.

Nach der zum 1. Oktober 2022 erneut in Kraft tretenden Corona-Arbeitsschutzverordnung kann der Arbeitgeber – je nach aktueller Gefährdungslage – gehalten sein, den Beschäftigten anzubieten, im Homeoffice tätig zu sein, sofern dem betriebliche Belange nicht entgegenstehen. Eine Verpflichtung, dieses Angebot anzunehmen, besteht für den Beschäftigten jedoch – anders als noch auf der Grundlage der früheren Corona-Arbeitsschutzverordnung – nicht.

Entscheidet sich der Arbeitnehmer für die Arbeit im Homeoffice, besteht allerdings kein Rechtsanspruch gegen den Arbeitgeber auf Zahlung eines Heizkostenzuschusses. Kosten für das Homeoffice können zwar in bestimmtem Umfang steuerlich geltend gemacht werden, dies führt aber bei vielen Steuerpflichtigen wegen der Werbungskostenpauschale von 1.000 Euro (bzw. seit 2022 1.200 Euro) pro Jahr nicht zu einem spürbaren Vorteil.

Darf der Mieter die Heizung für einzelne Zimmer komplett abdrehen, um Kosten zu sparen, auch wenn dann Schimmelbildung droht?

Durch eine am 1.9.2022 in Kraft getretene Verordnung sind Klauseln in Mietverträgen, die den Mieter zum Aufrechterhalten einer bestimmten Mindesttemperatur in den Mieträumen verpflichten, bis zum 28.2.2023 ausgesetzt.

Hiervon unberührt bleibt aber die Pflicht des Mieters, durch angemessenes Heizungs- und Lüftungsverhalten Schäden an der Mietsache vorzubeugen. Ob der Mieter einzelne Räume gänzlich ungeheizt lassen kann, hängt mithin von den konkreten Gegebenheiten (Lage der Räumlichkeiten, Zustand der Fenster etc.) ab.

Diese Broschüren enthalten weiterführende Hinweise

1. Der Kleine Leitfaden Wohnraum-Mietrecht kann beim Bundesjustizministerium kostenlos heruntergeladen werden.
2. Mieter-Handbuch, herausgegeben von der Verbraucherzentrale, 3. Auflage 2021, 240 Seiten 14,90 €.
3. Mietkosten im Griff, herausgegeben von der Verbraucherzentrale, 2022, 192 Seiten, 16,90 €
4. Das Mieter-Set, herausgegeben von der Stiftung Warentest, 2021, 14,90 € 
5. Infos zum Sparen von Energie und Gas beim Bundeswirtschafsministerium
6. Duschkostenrechner der Verbraucherzentralen
7. Hinweise zur Überprüfung von Heizkostenabrechnungen der VBZ