Eine Großbaustelle
Für bebaute Grundstücke gilt die Grundsteuer B. Die Abgabe ist in der Regel höher als für unbebautes Grundeigentum. Bildrechte: IMAGO

Steuerrecht Was ist die Grundsteuer und warum gibt es sie?

Ob bebaut oder nicht - wer ein Grundstück in Deutschland besitzt, zahlt Grundsteuer. Es handelt sich um eine Abgabe, die noch aus der Kaiserzeit stammt, und eine wichtige Einnahmequelle der Gemeinden. Die Berechnung ist hoch kompliziert.

Eine Großbaustelle
Für bebaute Grundstücke gilt die Grundsteuer B. Die Abgabe ist in der Regel höher als für unbebautes Grundeigentum. Bildrechte: IMAGO

Wer in Deutschland Grund und Boden besitzt, zahlt Grundsteuer. Es handelt sich um eine der ältesten Abgaben. Sie stammt noch aus der Kaiserzeit und wird von den Gemeinden erhoben. Sie ist damit neben der Gewerbesteuer die wichtigste Einnahmequelle der Gemeinden. Der Steuerbescheid geht an den Eigentümer. Der Vermieter legt sie auf den Mieter um. Somit zahlt so gut wie jeder in Deutschland Grundsteuer - direkt oder indirekt.

In Deutschland werden etwa 35 Millionen Grundstücke besteuert. Man unterscheidet dabei zwischen bebauten oder bebaubaren und agrarischen, also nicht bebauten Flächen. Die Grundsteuer A gilt für agrarische Flächen, die Grundsteuer B für bebaute Grundstücke. Die Grundsteuer B ist in der Regel höher als Grundsteuer A. Die steuerliche Belastung kann sehr unterschiedlich ausfallen, je nachdem ob es eine Wohnung, ein Einfamilienhaus oder ein großes Mietshaus ist. Und auch der Ort ist für die Höhe der Abgabe von Bedeutung.

Gemeinde bestimmt die Höhe

Eine junge Frau sitzt am geöffneten Fenster und liest in einem Buch.
Die Einheitswerte im Osten stammen noch von 1935. Bildrechte: IMAGO

Die Einnahmen aus der Grundsteuer steigen seit Jahren. Im Jahr 2016 nahmen die 11.000 Gemeinden in Deutschland nach Angaben des Statistischen Bundesamtes insgesamt 13,7 Milliarden Euro. Nur 0,4 Milliarden Euro davon entrichteten Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Die Gemeinden haben wie bei der Gewerbesteuer einen direkten Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer. Sie legen den sogenannten Hebesatz fest, der von Gemeinde zu Gemeinde stark schwanken kann.

Veraltete Immobilienwerte

Die Berechnung der Grundsteuer ist hochkompliziert. Am Anfang steht der sogenannte Einheitswert. Das ist der von Behörden festgesetzter Marktwert einer Immobilie. Im Westen wurden die Werte seit 1964 nicht mehr angepasst, im Osten sogar seit 1935. Des bedeutet, dass die Berechnung auf Werten beruht, die Jahrzehnte alt sind.

Der Immobilienmarkt hat sich seitdem weiter entwickelt, deshalb halten einige Immobilienbesitzer die Grundsteuer in ihrer jetzigen Form für ungerecht und haben geklagt. Die Richter am Bundesverfassungsgericht haben bei der Verhandlung im Januar 2018 angedeutet, dass sie eine Reform für notwendig halten. Ob die Richter dem Gesetzgeber Vorgaben machen oder sogar eine konkrete Berechnungsgrundlage vorschlagen, ist offen. So oder so, die Umsetzung dürfte Jahre in Anspruch nehmen.

Was ist der Einheitswert?

Wie hoch der Einheitswert einer Immobilie ist, hängt von zahlreichen Faktoren ab. Von Bedeutung sind die Größe und Lage des Grundstücks, die Art der Bebauung und das Alter des Gebäudes. Weitere Kriterien sind die Größe der Wohn- und Nutzfläche sowie die Höhe einer möglichen Jahresmiete.

Ein weiterer Faktor zur Berechnung der Grundsteuer ist die sogenannte Grundsteuermesszahl. Es handelt sich um einen festgesetzten Promillesatz, der sich nach der Art der Bebauung und der Größe einer Gemeinde richtet. Die Promillesätze sind einheitlich, im Osten allerdings höher als im Westen - aufgrund der alten Einheitswerte von 1935. Unterschieden wird auch zwischen Alt- und Neubauten. Als Altbauten gelten Häuser, die vor 1924 entstanden sind.

Wie hoch ist der Hebesatz?

Der dritte Faktor ist der sogenannte Hebesatz, den die Gemeinde durch einen Ratsbeschluss festlegt. Damit hat jede Gemeinde Einfluss auf die Höhe der Einnahmen. Den bundesweit höchsten Hebesatz hat Nauheim, eine Kleinstadt in Hessen unweit des Frankfurter Flughafens. Dort sind es 960 Prozent. Ein Dutzend kleiner Gemeinden mit weniger als 1.000 Einwohnern verzichten auf die Grundsteuer. Dort liegt der Hebesatz bei 0 Prozent.

Die Millionenstädte München, Hamburg und Köln sind nicht unbedingt die teuersten. Leipzig, Dresden und Chemnitz haben erheblich höhere Hebesätze. Leipzig ist mit 650 Prozent Spitzenreiter in Mitteldeutschland. Den geringsten Satz unter mitteldeutschen Großstädten hat Magdeburg mit 450 Prozent.

Auch regional gibt es beträchtliche Unterschiede. Den geringsten Hebesatz-Durchschnitt hat Hessen, den höchsten Nordrhein-Westfalen, gefolgt von Sachsen. Die Stadtstaaten Berlin, Hamburg und Bremen sind als Großstädte gesondert zu betrachten.

Und so wird gerechnet

Zur Ermittlung der Grundsteuer wird der Einheitswert mit der Steuermesszahl multipliziert. Das ergibt den Grundsteuermessbetrag. Diesen multipliziert die Gemeinde mit ihrem Hebesatz. Ein Hebesatz von 400 Prozent bedeutet Faktor 4.

Ein Rechenbeispiel: Eine Eigentumswohnung hat einen festgesetzten Einheitswert von 10.000 Euro. Dieser Wert wird mit der Steuermesszahl 3,5 von Tausend multipliziert. Das ergibt den Grundsteuermessbetrag von 35 Euro. Multipliziert mit einem Hebesatz von 400 Prozent ergibt das eine Jahresgrundsteuer von 140 Euro.

2015 betrug die Grundsteuer für ein Grundstück mit Einfamilienhaus in größeren Städten knapp 600 Euro im Jahr. Wohnungen in Mehrfamilienhäusern kosteten rund 230 Euro. Der Bundesdurchschnitt betrug etwa die Hälfte.

Dieses Thema im Programm: MDR AKTUELL RADIO | 10. April 2018 | 07:30 Uhr

Zuletzt aktualisiert: 10. April 2018, 16:12 Uhr